ตั้งแต่หลังวิกฤตการเมืองคลี่คลายในช่วงกลางปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าดีลซื้อขายที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ติดรถไฟฟ้ากลับมาร้อนแรงอีกครั้งสะท้อนได้จากที่ดิน 3 แปลง ที่มีการซื้อขายจริง ได้แก่ ที่ดินติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีนานา ริมถนนสุขุมวิท ซอย 6 ที่กลุ่มควอลิตี้ เฮ้าส์ ซื้อในราคา 1.8 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.)
ที่ดินแปลงย่านสุขุมวิท 36 ที่กลุ่มเฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ ซื้อในราคาแตะ 1.3 ล้านบาท/ตร.ว. และที่ดินย่านศาลาแดงใกล้อาคารอื้อจื่อเหลียง ที่กลุ่มเอสซี แอสเสท ซื้อในราคา 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. ซึ่งราคาซื้อขายที่ดินทั้ง 3 แปลง ถือว่าสูงกว่าราคาที่เคยเสนอขายกันในย่านนั้นๆ ในปีที่แล้วเกือบ 20%
ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นแรงมากและเร็วมากมีผลให้ราคา ขายคอนโดมิเนียมมือหนึ่งใจกลางเมืองปรับขึ้นสูงด้วยเช่นกัน โดยจากการสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง เช่น เพลินจิต ชิดลม ราชดำริ ที่เป็นโครงการเปิดขายใหม่เสนอขายสูงสุดแตะ 3.4 แสนบาท/ตร.ม
การขยับขึ้นของราคาดังกล่าวส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปีนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.4 หมื่นบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 7% จากปลายปี 2556 ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.8 หมื่นบาท/ตร.ม. และมีแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง จากข้อจำกัดในด้านที่ดินที่มีน้อย ทำให้ผู้ประกอบการแข่งขันกันซื้อที่ดิน ราคาที่ดินสูงขึ้น
ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย ที่กล่าวว่า ต้นทุนที่ดินใจกลางเมือง ได้แก่ ย่านสุขุมวิท (ไม่เกินเอกมัย) ย่านลุมพินี และย่านสาทร (ไม่เกินถนนนราธิวาสราชนครินทร์) ในเวลานี้ จะทำให้คอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวนับจากนี้จะมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. จากปัจจุบันราคาขายเริ่มต้นเฉลี่ย 1.8-2 แสนบาท/ตร.ม.
หากประเมินการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมใจกลาง เมืองในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มตั้งแต่ปี 2556 ปรับขึ้นจากปี 2555 สูงถึง 20% เช่นเดียวกับปี 2557 ที่ปรับขึ้นจากปี 2556 สูงถึง 20% จากก่อนหน้านั้น เฉลี่ยจะปรับขึ้นเพียงปีละ 10% เท่านั้น ดังนั้น จะเห็นว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายเริ่มต้นกระโดดแรงตามราคาที่ดิน
“สิ่งหนึ่งที่เป็นดัชนีสะท้อนการเปลี่ยนแปลงด้าน ราคาขายอย่างมีนัยสำคัญนั่นคือ ฐานข้อมูลราคามาตรฐานคอนโดมิเนียมที่ซีบีฯ แบ่งตามประเภทคอนโดมิเนียมต้องปรับใหม่ติดต่อกันมา 2 ปีแล้ว จากฐานข้อมูลราคามาตรฐานก่อนปี 2556 ไม่เคยเปลี่ยนแปลงเลยมาเกือบ 10 ปี” อลิวัสสา กล่าว
วิเคราะห์การลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า
จากข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนที่ดินที่มีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ดังกล่าว ในมุมการซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเพื่อลงทุนในลักษณะเช่า แนะนำให้หาคอนโดมิเนียมมือสองจะมีความคุ้มค่ามากกว่า เพราะการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและราคาขายคอนโดมิเนียมที่เร็วและแรง แต่อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียม แม้จะอยู่ใจกลางเมืองก็ไม่ได้ปรับขึ้นแรงและเร็วได้เท่ากับต้นทุนที่ดินและ ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่
ดังนั้น หากอัตราค่าเช่ายังใกล้เคียงเดิม แต่ต้นทุนในการซื้อห้องชุดสูงเกินไป หรือเรียกว่าเป็นราคาอนาคตมากเกินไปจะได้อัตราผลตอบแทน (Yield) ไม่คุ้มเลย
สำหรับ รูปแบบห้องชุดขึ้นอยู่กับงบประมาณในการลงทุน เพราะตลาดใจกลางเมืองผู้ลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้ทั้งห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน และห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน แต่หากมีกำลังซื้อที่สามารถซื้อห้องชุด 2 ห้องนอนได้ แนะนำให้เลือกลงทุนห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนมือสอง เพราะจำนวนอุปทานในตลาดมีน้อย คู่แข่งในการปล่อยเช่าจะน้อยกว่าห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน และปัจจุบันเริ่มมีความต้องการมากขึ้น
วิเคราะห์การลงทุน ซื้อเพื่อรอขายในอนาคต
กรณีที่ซื้อเพื่อรอขายในอนาคตยังสามารถซื้อคอนโดมิเนียมมือหนึ่งได้ แต่ต้องเป็นการลงทุนระยะกลางคือ ถือจนตึกใกล้สร้างเสร็จ (คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี) จะได้กำไรที่ดีกว่าปล่อยขายตอนที่ตึกอยู่ระหว่างก่อสร้างและลงทุนระยะ ยาวอย่างน้อย 5 ปี แล้วค่อยปล่อยขายจะได้ราคาที่ดีมากเช่นกัน
สำหรับใครหลายคนที่สนใจลงทุนระยะสั้นในลักษณะขายใบจอง หลังจากเห็นว่าโครงการทำเลดีในช่วงนี้ แม้ราคาจะสูงมาก แต่กลับขายหมดเร็วนั้นต้องวิเคราะห์ให้ดี เพราะราคาขายคอนโดมิเนียมแบรนด์ดังที่ขายหมดเร็ว ล้วนเปิดขายในราคาอนาคตมากๆ จะทำกำไรในวันนี้ได้ยาก จึงไม่ใช่โอกาสทองของการลงทุนระยะสั้น
ส่วนผู้สนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมมือสอง ทำเลใจกลางเมืองเพื่อปล่อยขายในอนาคต ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากเช่นกัน เพราะต้นทุนที่ไม่สูงมาก ทำให้มีโอกาสทำกำไรสูง
ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดมือสอง
- สภาพตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกภายใน ควรเลือกที่ยังอยู่ในสภาพที่ดี
- ทำเลดี ไม่ใช่คำตอบเสมอไป ต้องดูภาพรวมคุณภาพของโครงการนั้นๆ ห้องชุดนั้นๆ ตำแหน่งของห้องชุดนั้นๆด้วย เพราะหากคุณภาพตัวอาคารทรุดโทรมต่อให้อยู่ในทำเลที่ดีก็ราคาตกได้
- ควรศึกษาเรื่องการบริหารจัดการอาคารของคอนโดมือสองนั้นๆ มีคุณภาพเป็นอย่างไร เพราะหากมีผู้ดูแลอาคารที่ดี อาคารนั้นๆ ก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น
- ควรศึกษาเรื่องเงินส่วนกลางของโครงการนั้นๆ ก่อนตัดสินใจเลือกลงทุน มีปัญหาในการจัดเก็บหรือไม่ เจ้าของร่วมจ่ายสม่ำเสมอหรือไม่ มีปัญหาหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่ ห้องชุดที่สนใจจะซื้อลงทุนค้างค่าส่วนกลางหรือไม่ ฯลฯ
ที่มา หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
วันที่ 03 พฤศจิกายน 2557
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น