การเลือกที่ดินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบันนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินนั้นต้องมีความรอบคอบเป็นอย่างมากเพราะว่ามีการแข่งขันที่สูงอีกทั้งการประกอบธุรกิจประเภทนี้ต้องมีเงินทุนจำนวนสูงด้วยเช่นกัน

เพราะฉะนั้นก็จะมีความเสี่ยงเข้ามาประกอบด้วยการที่เราขาดสภาพคล่องทางการเงินก็อาจเป็นปัจจัยเสี่ยงที่รุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ และการลดความเสี่ยงก็คือทำเลนั่นเอง

การที่เราเลือกทำเลในการก่อสร้างธุรกิจนั้นเป็นส่วนที่ได้เปรียบเพราะศักยภาพทำเลนั้นเป็นความรู้เบื้องต้นแก่นักลงทุนที่จะต้องศึกษาและเรียนรู้เพื่อให้เกิดความเชี่ยวชาญต้องเข้าใจกันก่อนนะครับว่าศักยภาพของทำเลในธุรกิจอสังหานั้นมีองค์ประกอบหลายอย่าง

ซึ่งความพร้อมของทำเลนั้นก็จะประกอบไปด้วยการคมนาคม  สาธารณูปโภค  และด้านเศรษฐกิจ  รวมทั้งด้านอื่นๆอีกทั้งยังรวมไปถึงศักยภาพในอนาคตที่จะประกอบไปด้วยนโยบายจากการลงทุนของรัฐบาล  เช่น  รถไฟฟ้าสายใหม่  หรือห้างสรรพสินค้าที่จะก่อตัวขึ้นในอนาคต

นี้ก็จะเป็นข้อได้เปรียบของศักยภาพด้านทำเลตามที่บอกมาครับ  เพราะฉะนั้นคนที่เป็นนายทุนหรือนายหน้าก็ต้องรู้ว่าในอนาคตทำเลที่จะก่อตั้งนั้นมีความได้เปรียบและราคาของทำเลตรงนั้นจะสูงขึ้นในอนาคตหรือไม่

การที่เราเข้าใจลักษณะธุรกิจหรือทำเลที่ดินนั้นในขณะที่คนอื่นมองข้ามถือว่าเป็นผลกำไรที่ตอบแทนสูงระยะยาวเลยทีเดียว  ทั้งนี้การจะวิเคราะห์ทำเลหรือที่ดินดังกล่าวต้องใช้ข้อมูลประกอบกันหลายๆส่วนซึ่งจะทำให้เรามองเห็นภาพในอนาคตได้

ในเบื้องต้นให้เราสำรวจธุรกิจหรืออาคารรอบข้างในรัศมี 1-2กิโลเมตร ก็จะทราบภาพรวมว่าทำเลหรือที่ดินแถวๆนั้นมีอัตราการเติบโตเป็นอย่างไรรวมทั้งให้เรามีเพราะระยะห่างจากศูนย์กลางธุรกิจที่มีการเติบโตสูงว่าห่างกันกันมากเพียงใดก็จะทำให้เราวิเคราะห์ที่ดินหรือทำเลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

รวยจากการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกได้ว่าเป็นของคู่กันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายเลยโดยซ้ำไป  เพราะมีส่วนสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาโดยตลอด  เพราะอย่าลืมว่าอาชีพการเป็นนายหน้านั้นสามารถทำเป็นอาชีพหลักหรืออาชีพเสริมเลิกก็ได้อีกทั้งยังสามารถทำเป็นรายบุคคลหรือรูปแบบบริษัทด้วยทำให้อาชีพนี้มีความน่าสนใจกว่าอาชีพอื่นๆพอสมควรด้วยเทคนิคการเป็นผู้ขายและนายหน้า รวมทั้งความรู้ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถช่วยให้อาชีพนี้ราบรื่นยิ่งขึ้น แต่ก่อนที่จะรู้ว่าเทคนิคที่จะทำอาชีพนี้ได้อย่างไรนั้น  เรามาดูก่อนว่าอาชีพนี้มีความสำคัญอย่างไรกันครับ

อาชีพที่เป็นนายหน้านั้นจะได้รับผลตอบแทนสูงกันอยู่แล้วโดยในปัจจุบันนั้นการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะได้ส่วนแบ่งอยู่ที่ประมาณ 3% หรือถ้าบางแห่งมีอัตราที่สูงนั้นก็อาจจะดันไปถึง 10% เลยก็ได้  ทั้งนี้ก็จะดีกว่า 3% นิดหน่อยไม่มากจนเกินไปแต่ถ้าเราคำนวณ จากราคาบ้านเป็นหลัก 3% นั้นถือว่าเป็นอัตราที่เหมาะสมและสูงขึ้นได้ด้วยอัตราราคาบ้านด้วย เพราะฉะนั้นถ้าเราขายบ้านได้ราคาสูงผลตอบแทน 3% ของเรานั้นก็จะทวีคูณมากขึ้นหลายเท่าเลยทีเดียว

การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้าจะใช้เงินน้อยหรือไม่ต้องลงทุนเลยทีเดียวแต่ใช่ว่าจะสามารถทำกันได้ง่ายๆเพราะว่าถ้าเราอยู่ใช่เฉยๆเพียงแค่ประกาศไปวันๆก็จะไม่มีคนมาซื้อ ซึ่งการเป็นนายหน้าหรือผู้ขายนั้นจะต้องมีช่องทางการตลาดหรือโฆษณาให้คนอื่นๆเห็นสิ่งที่เราประกาศไปทั้งนี้การตลาดก็จะสำคัญต่อการซื้อขายด้านอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก

การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นแทบจะเรียกว่ามีความเสี่ยงต่ำแต่ยังทำรายได้ที่สูงสวนทางกับความเสี่ยงเลยด้วยซ้ำไปทั้งนี้กำไรสุทธิจากการเป็นนายหน้านั้นก็สูงด้วยเช่นกัน ขึ้นอยู่กับราคาอสังหานั้นๆเป็นหลักอีกทั้งยังไม่ต้องมีต้นทุนในเรื่องของค่าก่อสร้างการออกแบบและค่าแรงต่างๆเป็นต้น

สุดยอดการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เพิ่มคุณค่า

วันนี้เราจะมาดูเคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ว่ามีเทคนิคการลงทุนนั้นให้ทวีมูลค่าให้ได้ดีอย่างไรแล้วมีเทคนิคอย่างไรกันบ้างนะครับ  ก่อนอื่นเลยเราคงจะรู้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ยากแล้วก็ไม่ง่ายเกินไปทั้งนี้เราจะต้องมีข้อมูลวิเคราะห์ประกอบกันหลายหลายเรื่องเพื่อที่จะทำให้การลงทุนนั้นมีกำไรและเพิ่มคุณค่าของตัวเองได้ง่ายยิ่งขึ้น

ให้เราเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีทำเลที่ดีเพราะฉะนั้นก็ควรจะใกล้แหล่งชุมชนหรือทีทำงานองคนส่วนใหญ่เป็นล่ะเพราะว่าทำเลเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่ามีอิทธิพลในการซื้อขายมากกว่าทำเลอื่นๆที่ไม่ดีเพราะฉะนั้นการที่เราเลือกทำเลของอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ขายคล่องขายง่ายมีเช้ามาเช่าสถานที่ของเราได้เร็วและสามารถเช้าในระยะยาวมากกว่าทำเลอื่นๆ

ให้เราเลือกสถานที่ที่สามารถดึงดูดทั้งนี้การที่เราเลือกสถานที่ที่มีสิ่งแวดล้อมที่ดีและสะดวกต่อการเดินเข้าออกและปลอดภัยจากมิจฉาชีพทั้งหลายรวมทั้งมีความหมายของสถานที่ไม่กล่าวถึงเกินไปด้วยการบำรุงรักษาที่ดีของอสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะทำให้ผู้เช่านั้นเช้าสถานที่ของเราได้ง่ายและเป็นระยะยาวมากขึ้นก็เป็นได้

ให้เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองแล้วหลังจากนั้นก็ให้ปล่อยเช่าในทันทีเช่นถ้าสถานที่นั้นมีผู้เช่าเดิมอยู่แล้วให้เราซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังนั้นเป็นเจ้าของต่อแล้วก็ให้สัญญาเช่ากับผู้เช่ารายปัจจุบันในทันทีเราก็จะไม่ต้องไปวุ่นวายหาผู้เช่าใหม่ๆอีกด้วย

ให้เราเซ็นสัญญากับผู้เช่ารายปัจจุบันของเราบ่อยขึ้นเพราะว่าถ้าเราเซ็นต์สัญญาระยะยาวเกินไปก็จะทำให้เราไม่สามารถขึ้นอัตราค่าเช่าได้แต่ถ้าเซ็นสัญญากันบ่อยก็จะสามารถตอบค่าเช่าขึ้นได้เนื่องจากทำเลนั้นมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นซึ่งทางผู้เช่าก็เข้าใจดีทั้งนี้เราจะต้องประเมินสถานการณ์และความสำคัญของผู้เช่ารายนั้นด้วยไม่เพียงแต่ในเรื่องราคาเพียงอย่างเดียว

เทคนิครวยจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ถ้าพูดถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกได้ว่าธุรกิจนี้มีกระแสเงินสดและก็มีความสนใจของนักลงทุนสูงมากเป็นตลาดที่ใหญ่ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ที่เพิ่งเข้ามาในตลาดนี้หวังที่จะหาช่องทางรวยจากตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมาก

และในปัจจุบันนี้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหลายก็มีอัตราการเติบโตที่สูงมากยิ่งขึ้นและที่ดินก็มีราคาแพงกว่าแต่ก่อน วันนี้ผมก็จะนำเทคนิคมานำเสนอ เช่น ช่องทางหรือวิธีที่เราสามารถรวยด้วยอสังหาริมทรัพย์กันได้นะครับ

วิธีแรกเลยนั้นก็คือให้เราปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยที่เราจะต้องลงทุนขั้นพื้นฐานหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเอาไว้ก่อน ไม่ว่าจะเป็นบ้านห้องแถวคอนโด  จากนั้นเราจึงนำมาปล่อยเช่า  ซึ่งแต่ละทำเลนั้นก็มีอัตราเช่าหรือราคาเช่าที่แตกต่างกัน  วิธีนี้ก็จะสามารถสร้างเงินระยะยาวให้กับผู้ลงทุนได้  และอย่าลืมว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นในระยะยาวได้  การลงทุนเก็บซื้อไว้ก่อนก็จะทำให้ระยะยาวนั้นสามารถขายเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าได้อีกทาง

แต่ทั้งนี้ต้องมีเงินทุนสำรองพอสมควรสิ่งสำคัญในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับทำเลเป็นหลัก เพราะว่าในอนาคตนั้นจะสามารถเพิ่มมูลค่าของสถานที่ต่างๆได้ดีและเร็วกว่า

อีกวิธีก็คือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์วิธีจะสามารถสร้างรายได้ให้แก่ผู้เป็นนายหน้าได้เป็นอย่างดีแต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไปสำหรับการที่จะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดีๆนั้นที่มีมูลค่าสูงก็ไม่ได้เกิดขึ้นง่ายๆเสมอไป  อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากนายหน้ารายอื่นๆที่มีทรัพย์สินมากกว่าเรา

อีกวิธีถ้าใครอยากจะรวยจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กันนะครับให้เราสำรวจ ตลาดทุกๆวัน  รวมทั้งสำรวจมูลค่าของตลาดในพื้นที่ที่เราถนัดก็จะสามารถสร้างข้อได้เปรียบมากกว่านายหน้านอกพื้นที่ได้เช่นกัน  ช่องทางวิธีนี้ก็จะเป็นการซื้อขายใบจอง  โดยทั่วไปการที่จะซื้อคอนโดนั้นทางสำนักงานก็ต้องออกใบจองมาก่อน  ซึ่งในสถานที่ไหนที่มีทำเลที่ดีและเป็นที่นิยมก็จะแย่งใบจองกันเลยทีเดียว

ในปัจจุบันนั้นถ้าเราไม่ไปซื้อใบจองเป็นคนแรกแรกหรือรวดเร็วได้นั้น ก็จะต้องรอกันข้ามคืนเลยทีเดียว เพราะฉะนั้นธุรกิจที่ซื้อขายใบจองสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะมีราคาหลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน  ทั้งนี้การที่เราทำธุรกิจนี้ก็จะสามารถสร้างกำไรได้เช่นกันแต่ก็ต้องมองภาพให้ออกว่าสถานที่ไหนนั้นจะเป็นที่นิยมด้วย

การลงทุนระยะสั้นและยาวในอสังหาริมทรัพย์

ในเรื่องของการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นธุรกิจที่ลงทุนมีผลตอบแทนที่สูงอีกวงการเลยก็ว่าได้แต่ทั้งนี้การลงทุนต้องมีการลงทรัพย์สินจำนวนมากเช่นกันและก็มีความเสี่ยงสูงอีกด้วยซึ่งโดยทั่วไปการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นทำได้หลายวิธีวันนี้เราก็จะมาดูว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแบบไหนกันบ้างและแต่ละแบบนั้นแตกต่างกันอย่างไร

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นการลงทุนแบบนี้ เรียกได้ว่าเป็นเหมือนวิธีการเก็งกำไร เช่น เมื่อเราเห็นว่ามีโครงการขายบ้านหรือขายคอนโดใหม่ในทำเลที่ดีหรือสามารถขายได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว  เราก็ไปจับจองเป็นเจ้าของไว้ก่อนแล้วเมื่อโครงการนั้นเสร็จเราอาจจะนำมาปล่อยให้เช่าหรือว่าจะขายเพื่อเก็งกำไรต่อไป

การลงทุนหรือการเก็งกำไรระยะสั้นแบบนี้จะใช้เงินลงทุนที่ น้อยกว่าระยะยาวด้วยแต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องดูว่าเศรษฐกิจในขณะนั้นเป็นอย่างไรการจับจ่ายใช้สอยหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นเป็นขาลงหรือขาขึ้นก็ต้องดูให้ดีปัจจัยที่สำคัญที่เราจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบนี้คือให้เราดูทำเลที่เราจะซื้อให้ดีที่สุดว่าย่านนั้นๆมีความต้องการสูงและสามารถทำมาค้าขายได้ง่าย

เราสามารถขายหมดได้ไว้ภายใน 1 ปีหรือให้เราดูจากยอดจองเป็นหลักถ้ามีอัตราการจองหมดไว้นั่นก็หมายถึงว่าโครงการนั้นเป็นที่สนใจเป็นอย่างมาก  และถ้าเราจะเก็งกำไรระยะสั้นอย่างนี้ก็ต้องดูด้วยว่าค่าจองกับค่าดาวน์นั้นสูงหรือน้อยเพียงใด

ซึ่งจะต้องไม่เกิน 5 ถึง 10% เพราะจะทำให้การลงทุนนั้นไม่เสียเงินเกินไปและถ้าเป็นไปได้การขายคนขายในช่วงขาขึ้นเพราะเศรษฐกิจในขณะนั้นดีก็จะทำให้มีกำลังซื้อและราคาที่เราขายนั้นได้สูงมากกว่าปกตินั่นเอง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวการลงทุนในแบบนี้จะต้องดูปัจจัยในหลายหลายแบบเช่นอัตราเงินเฟ้อเป็นต้น  การลงทุนแบบนี้ก็จะออกเป็น 2 แบบหลักๆ  การลงทุนกินกำไรจากการขายสินทรัพย์  ในการทำกำไรอย่างนี้ต้องดูแนวโน้มว่าที่ดินหรือการใช้สอยจากที่ดินนั้นๆมีประโยชน์และมีผู้สนใจมากน้อยเพียงใด

เช่น ที่ดินติดริมถนน ก็จะมีการสัญจรไปมา ก็จะสามารถทำมาค้าขายได้ง่ายกว่าที่ดินที่อยู่ในซอยลึกๆและสภาพราคาและจริงสิ่งก่อสร้างนั้นเป็นสิ่งที่ดึงดูดใจในกรณีที่เราจะขายสินทรัพย์ สถานที่ที่เราจะเอาสามารถทำกำไรได้อีกนั่นก็คือเอาไว้ปล่อยเช่าเพื่อทำกำไรสถานที่อย่างนี้ข้อได้เปรียบหลักๆก็จะมีสถานที่นั้นจะต้องอยู่ใกล้สถานที่ราชการหรือห้างร้านต่างๆก็จะทำให้ได้เปรียบมากกว่าและการเดินทางนั้นควรจะสะดวกมีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือระบบการขนส่งมวลชนที่ดีเป็นต้นก็จะสามารถทำให้สินทรัพย์นั้นเพิ่มมูลค่าขึ้นได้

เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบจับเสือมือเปล่า

ในด้านของการลงทุนนั้น  ใครที่เข้ามาในวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นก็คงคิดเหมือนกันทุกคนว่า  การลงทุนในวงการนี้นั้นต้องใช้ทรัพย์สินหรือสินทรัพย์พอสมควร  ด้วยความเสียงที่มีสูง  ในกรณีที่เราไม่ศึกษาข้อมูลให้ดีและเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต  ทำให้วงการนี้สามารถสร้างเนื้อสร้างตัวหรือล้มละลายในพริบตาได้เลยทีเดียว

เพราะอย่าลืมว่าทุกคนที่เข้ามาในธุรกิจนี้ต้องการผลตอบแทนที่สูงกันทั้งนั้น  วันนี้ผมก็จะมาพูดถึงการลงทุนที่มีลักษณะเด่นและลดความเสี่ยงตามนั่นก็คือการจับเสือมือเปล่านั่นเอง 

ซึ่งการลงทุนลักษณะจะเป็นการลงทุนที่เราใช้ทรัพย์สินน้อยหรือแทบไม่ต้องใช้ทรัพย์สินเลยก็ว่าได้ขอเพียงแค่เรามีเงินทุนหรือกระแสเงินสดไหลเข้ามาในระบบการเงินของเราแต่ละเดือน   ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายบ้างเล็กน้อย การจับเสือมือเปล่านั้นผมก็จะมาอธิบายให้ทราบกันว่ามีวิธีหรือหลักการอะไรกันบ้างครับ 

การทำกำไรหรือประกอบธุรกิจที่มีต้นทุนต่ำอย่างที่ผมบอกนั้น ก็คือการเป็นนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง อย่างที่บอกครับนายหน้านั้นก็คือตัวกลางหรือผู้ติดต่อให้ผู้ซื้อกับผู้ขายนั้นดำเนินการตกลงธุรกิจกันง่ายขึ้น  ลักษณะของนายหน้านั้นยิ่งถ้าเราทำในโครงการใหญ่หรือโครงการที่มีมูลค่าสูงก็จะทำให้นายหน้ารายนั้นสามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้กับตัวเองได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

และก็มีตัวอย่างมาให้ดูอย่าง เช่น ถ้าเราได้ขายอสังหาลิมทรัพย์ราคา 1 ล้านบาท เราสามารถนำไปบวกกำไรเพิ่มขายเป็น 1.5 ล้านบาท เป็นต้น   ซึ่งกำไร 5 แสนบาทนั้นเราแทบไม่ต้องออกแรงอะไรเลย  แต่ต้องใช้ความสามารถในการเจรจาหรือขายข้อดีของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นเพื่อโน้มน้าวจิตใจของผู้ซื้อให้ได้

เพียงแค่นี้เราก็ได้ค่าตอบแทนอย่างคุ้มค่าแต่ก็อย่าลืมว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงนั้นก็เพิ่มความยากมากขึ้น ทั้งนี้เราจะต้องใช้ประสบการณ์และความรู้ที่ได้สะสมมาจะทำให้การเป็นนายหน้านั้นง่ายขึ้น

และวิธีการลงทุนอีกก็คือการปล่อยคอนโดหรือสังหาริมทรัพย์ให้เช่า  ซึ่งในกรณีนี้ผู้ให้เช่าหรือผู้ซื้อนั้นสามารถกู้สินเชื่อจากธนาคารได้เช่นกันเท่ากับว่าการที่เราจะไปเช่าหรือลงทุนในธุรกิจอสังหานั้นแทบไม่ต้องใช้เงินในกระเป๋าของเราเลยสักบาทเดียว ก็สามารถสร้างรายได้จากธุรกิจนี้ได้เช่นกัน

แต่ในกรณีที่เราไม่สามารถกู้ได้ 100% เราอาจจะต้องควักกระเป๋าตัวเองบ้าง แต่ในความเป็นจริงแล้วก็ไม่มีปัญหา อย่าลืมว่าการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้าเราสามารถเลือกทำเลได้ดี  การปล่อยเช่าก็สามารถทำได้ง่ายมากยิ่งขึ้น  อีกทั้งยังเป็นรายได้ระยะยาวของเราได้ด้วย  นี่ก็เป็น 2 ตัวอย่างของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จับเสือมือเปล่าโดยที่ไม่ต้องลงทุนเลยเพียงใช้สมองในการบริหารจัดการก็สามารถสร้างกำไรหรือเงินระยะยาวได้เป็นกอบเป็นกำแล้วละครับ