การเลือกที่ดินในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบันนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินนั้นต้องมีความรอบคอบเป็นอย่างมากเพราะว่ามีการแข่งขันที่สูงอีกทั้งการประกอบธุรกิจประเภทนี้ต้องมีเงินทุนจำนวนสูงด้วยเช่นกัน

เพราะฉะนั้นก็จะมีความเสี่ยงเข้ามาประกอบด้วยการที่เราขาดสภาพคล่องทางการเงินก็อาจเป็นปัจจัยเสี่ยงที่รุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ และการลดความเสี่ยงก็คือทำเลนั่นเอง

การที่เราเลือกทำเลในการก่อสร้างธุรกิจนั้นเป็นส่วนที่ได้เปรียบเพราะศักยภาพทำเลนั้นเป็นความรู้เบื้องต้นแก่นักลงทุนที่จะต้องศึกษาและเรียนรู้เพื่อให้เกิดความเชี่ยวชาญต้องเข้าใจกันก่อนนะครับว่าศักยภาพของทำเลในธุรกิจอสังหานั้นมีองค์ประกอบหลายอย่าง

ซึ่งความพร้อมของทำเลนั้นก็จะประกอบไปด้วยการคมนาคม  สาธารณูปโภค  และด้านเศรษฐกิจ  รวมทั้งด้านอื่นๆอีกทั้งยังรวมไปถึงศักยภาพในอนาคตที่จะประกอบไปด้วยนโยบายจากการลงทุนของรัฐบาล  เช่น  รถไฟฟ้าสายใหม่  หรือห้างสรรพสินค้าที่จะก่อตัวขึ้นในอนาคต

นี้ก็จะเป็นข้อได้เปรียบของศักยภาพด้านทำเลตามที่บอกมาครับ  เพราะฉะนั้นคนที่เป็นนายทุนหรือนายหน้าก็ต้องรู้ว่าในอนาคตทำเลที่จะก่อตั้งนั้นมีความได้เปรียบและราคาของทำเลตรงนั้นจะสูงขึ้นในอนาคตหรือไม่

การที่เราเข้าใจลักษณะธุรกิจหรือทำเลที่ดินนั้นในขณะที่คนอื่นมองข้ามถือว่าเป็นผลกำไรที่ตอบแทนสูงระยะยาวเลยทีเดียว  ทั้งนี้การจะวิเคราะห์ทำเลหรือที่ดินดังกล่าวต้องใช้ข้อมูลประกอบกันหลายๆส่วนซึ่งจะทำให้เรามองเห็นภาพในอนาคตได้

ในเบื้องต้นให้เราสำรวจธุรกิจหรืออาคารรอบข้างในรัศมี 1-2กิโลเมตร ก็จะทราบภาพรวมว่าทำเลหรือที่ดินแถวๆนั้นมีอัตราการเติบโตเป็นอย่างไรรวมทั้งให้เรามีเพราะระยะห่างจากศูนย์กลางธุรกิจที่มีการเติบโตสูงว่าห่างกันกันมากเพียงใดก็จะทำให้เราวิเคราะห์ที่ดินหรือทำเลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

เทคนิครวยจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ถ้าพูดถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกได้ว่าธุรกิจนี้มีกระแสเงินสดและก็มีความสนใจของนักลงทุนสูงมากเป็นตลาดที่ใหญ่ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ที่เพิ่งเข้ามาในตลาดนี้หวังที่จะหาช่องทางรวยจากตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมาก

และในปัจจุบันนี้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหลายก็มีอัตราการเติบโตที่สูงมากยิ่งขึ้นและที่ดินก็มีราคาแพงกว่าแต่ก่อน วันนี้ผมก็จะนำเทคนิคมานำเสนอ เช่น ช่องทางหรือวิธีที่เราสามารถรวยด้วยอสังหาริมทรัพย์กันได้นะครับ

วิธีแรกเลยนั้นก็คือให้เราปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยที่เราจะต้องลงทุนขั้นพื้นฐานหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเอาไว้ก่อน ไม่ว่าจะเป็นบ้านห้องแถวคอนโด  จากนั้นเราจึงนำมาปล่อยเช่า  ซึ่งแต่ละทำเลนั้นก็มีอัตราเช่าหรือราคาเช่าที่แตกต่างกัน  วิธีนี้ก็จะสามารถสร้างเงินระยะยาวให้กับผู้ลงทุนได้  และอย่าลืมว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นในระยะยาวได้  การลงทุนเก็บซื้อไว้ก่อนก็จะทำให้ระยะยาวนั้นสามารถขายเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าได้อีกทาง

แต่ทั้งนี้ต้องมีเงินทุนสำรองพอสมควรสิ่งสำคัญในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับทำเลเป็นหลัก เพราะว่าในอนาคตนั้นจะสามารถเพิ่มมูลค่าของสถานที่ต่างๆได้ดีและเร็วกว่า

อีกวิธีก็คือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์วิธีจะสามารถสร้างรายได้ให้แก่ผู้เป็นนายหน้าได้เป็นอย่างดีแต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไปสำหรับการที่จะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดีๆนั้นที่มีมูลค่าสูงก็ไม่ได้เกิดขึ้นง่ายๆเสมอไป  อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากนายหน้ารายอื่นๆที่มีทรัพย์สินมากกว่าเรา

อีกวิธีถ้าใครอยากจะรวยจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กันนะครับให้เราสำรวจ ตลาดทุกๆวัน  รวมทั้งสำรวจมูลค่าของตลาดในพื้นที่ที่เราถนัดก็จะสามารถสร้างข้อได้เปรียบมากกว่านายหน้านอกพื้นที่ได้เช่นกัน  ช่องทางวิธีนี้ก็จะเป็นการซื้อขายใบจอง  โดยทั่วไปการที่จะซื้อคอนโดนั้นทางสำนักงานก็ต้องออกใบจองมาก่อน  ซึ่งในสถานที่ไหนที่มีทำเลที่ดีและเป็นที่นิยมก็จะแย่งใบจองกันเลยทีเดียว

ในปัจจุบันนั้นถ้าเราไม่ไปซื้อใบจองเป็นคนแรกแรกหรือรวดเร็วได้นั้น ก็จะต้องรอกันข้ามคืนเลยทีเดียว เพราะฉะนั้นธุรกิจที่ซื้อขายใบจองสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะมีราคาหลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน  ทั้งนี้การที่เราทำธุรกิจนี้ก็จะสามารถสร้างกำไรได้เช่นกันแต่ก็ต้องมองภาพให้ออกว่าสถานที่ไหนนั้นจะเป็นที่นิยมด้วย

เคล็ดลับนำเสนอโครงการเพื่อหาผู้ร่วมทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การที่เราหาผู้ร่วมทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเรานั้นก่อนอื่นเลยเราจะต้องมีจุดเด่นและความน่าสนใจในธุรกิจก่อน  ทั้งนี้ถ้าเรากำหนดความชัดเจนของธุรกิจได้เช่นมีแผนธุรกิจเพื่อรองรับหรือนำเสนอต่อผู้คนเหล่านั้นให้สามารถมองเห็นภาพได้ละเอียดและวิเคราะห์ตลาดการเงินกำไรจุดคุ้มทุนและอัตราผลตอบแทนต่างๆได้ชัดเจน

ก็จะสามารถดึงดูดใจหรือโน้มน้าวใจให้มีผู้ร่วมทุนกับเราได้สูงยิ่งขึ้น เมื่อเรามาถึงขั้นตอนของการเตรียมแผนธุรกิจเพื่อที่จะเสนอให้ผู้ลงทุนของเราเรียบร้อยแล้วนั้นเราก็ควรจะดูด้วยว่าเราจะให้ผู้ร่วมทุนของเรานั้นมีลักษณะหรือกลุ่มไหนที่ชัดเจน เช่น เงินทุนสำหรับโครงการนั้นเท่าไหร่และต้องใช้เงินทุนสูงมากแค่ไหนและลักษณะนิสัยในด้านธุรกิจนั้นเป็นอย่างไรมาเพื่อร่วมทุนด้วยจริงๆ

หรือเพียงแค่เก็งกำไรเท่านั้นทั้งนี้ผมก็จะยกตัวอย่างผู้ร่วมทุนในกลุ่มต่างๆเพื่อให้เราสามารถไปหาผู้ร่วมทุนเหล่านี้ได้ง่ายมากยิ่งขึ้นผู้ลงทุนหลักๆนั้นจะมีดังนี้ เช่น คุณจากตลาดหลักทรัพย์หรือสถาบันการเงินก็จะเป็นทุนแหล่งหลักๆซึ่งใหญ่และก็มีกลุ่มทุนจากคนใกล้ชิดหรือคนที่ไม่รู้จักกันมาก่อน การโน้มน้าวกลุ่มผู้ลงทุนกลุ่มนี้ก็ต้องจะต้องทำแผนธุรกิจให้ดีหรือแม้กระทั่งทุนจากต่างประเทศด้วยก็จะจะมีความเข้มข้นและความชัดเจนสูง

เมื่อเราหาผู้ร่วมทุนหรือโครงการได้แล้วเราจะต้องจัดส่งทางธุรกิจเหล่านั้นไปให้กลุ่มทุนเหล่านั้นทางอีเมลหรือช่องทางที่สามารถส่งถึงผู้รับได้กับมือในระยะเวลาที่ไม่นานมากนักการส่งแผนธุรกิจเหล่านี้ไปควรจะส่งไปได้หลายกลุ่มแนะนำว่าให้ส่งไป 20 ถึง 30 ขึ้นไปเพราะว่าเราจะได้กลุ่มผู้ลงทุนนั้นหลากหลายมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้เราจะต้องคัดผู้ร่วมทุนของเราอีกด้วยไม่เพียงเฉพาะผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะขัดตัวเราเพียงอย่างเดียวเมื่อเราได้ส่งรายละเอียดและมีการการนัดหมายกันนั้นสิ่งที่สำคัญอีกอย่างก็คือการอธิบายแผนการลงทุนและขั้นตอนทั้งหมดให้ผู้ลงทุนได้ทราบรายละเอียดและความสำคัญของการลงทุนครั้งนั้นเป็นอย่างไรด้วยการพูดคุยนั้นจะต้องมีบรรยากาศที่ดีและรู้สึกเป็นกันเองก่อนและไม่ควรเร่งรีบเพื่อหาข้อสรุปโดยเร็วแต่ควรจะให้ผู้ร่วมทุนนั้นได้ถามข้อสงสัยหรือแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันก็จะทำให้ทั้งสองฝ่ายนั้นเข้าใจใจกันมากยิ่งขึ้น และจะนำมาสู่การร่วมทุนกันก็ได้ครับ

การลงทุนระยะสั้นและยาวในอสังหาริมทรัพย์

ในเรื่องของการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นธุรกิจที่ลงทุนมีผลตอบแทนที่สูงอีกวงการเลยก็ว่าได้แต่ทั้งนี้การลงทุนต้องมีการลงทรัพย์สินจำนวนมากเช่นกันและก็มีความเสี่ยงสูงอีกด้วยซึ่งโดยทั่วไปการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นทำได้หลายวิธีวันนี้เราก็จะมาดูว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแบบไหนกันบ้างและแต่ละแบบนั้นแตกต่างกันอย่างไร

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นการลงทุนแบบนี้ เรียกได้ว่าเป็นเหมือนวิธีการเก็งกำไร เช่น เมื่อเราเห็นว่ามีโครงการขายบ้านหรือขายคอนโดใหม่ในทำเลที่ดีหรือสามารถขายได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว  เราก็ไปจับจองเป็นเจ้าของไว้ก่อนแล้วเมื่อโครงการนั้นเสร็จเราอาจจะนำมาปล่อยให้เช่าหรือว่าจะขายเพื่อเก็งกำไรต่อไป

การลงทุนหรือการเก็งกำไรระยะสั้นแบบนี้จะใช้เงินลงทุนที่ น้อยกว่าระยะยาวด้วยแต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องดูว่าเศรษฐกิจในขณะนั้นเป็นอย่างไรการจับจ่ายใช้สอยหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นเป็นขาลงหรือขาขึ้นก็ต้องดูให้ดีปัจจัยที่สำคัญที่เราจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบนี้คือให้เราดูทำเลที่เราจะซื้อให้ดีที่สุดว่าย่านนั้นๆมีความต้องการสูงและสามารถทำมาค้าขายได้ง่าย

เราสามารถขายหมดได้ไว้ภายใน 1 ปีหรือให้เราดูจากยอดจองเป็นหลักถ้ามีอัตราการจองหมดไว้นั่นก็หมายถึงว่าโครงการนั้นเป็นที่สนใจเป็นอย่างมาก  และถ้าเราจะเก็งกำไรระยะสั้นอย่างนี้ก็ต้องดูด้วยว่าค่าจองกับค่าดาวน์นั้นสูงหรือน้อยเพียงใด

ซึ่งจะต้องไม่เกิน 5 ถึง 10% เพราะจะทำให้การลงทุนนั้นไม่เสียเงินเกินไปและถ้าเป็นไปได้การขายคนขายในช่วงขาขึ้นเพราะเศรษฐกิจในขณะนั้นดีก็จะทำให้มีกำลังซื้อและราคาที่เราขายนั้นได้สูงมากกว่าปกตินั่นเอง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวการลงทุนในแบบนี้จะต้องดูปัจจัยในหลายหลายแบบเช่นอัตราเงินเฟ้อเป็นต้น  การลงทุนแบบนี้ก็จะออกเป็น 2 แบบหลักๆ  การลงทุนกินกำไรจากการขายสินทรัพย์  ในการทำกำไรอย่างนี้ต้องดูแนวโน้มว่าที่ดินหรือการใช้สอยจากที่ดินนั้นๆมีประโยชน์และมีผู้สนใจมากน้อยเพียงใด

เช่น ที่ดินติดริมถนน ก็จะมีการสัญจรไปมา ก็จะสามารถทำมาค้าขายได้ง่ายกว่าที่ดินที่อยู่ในซอยลึกๆและสภาพราคาและจริงสิ่งก่อสร้างนั้นเป็นสิ่งที่ดึงดูดใจในกรณีที่เราจะขายสินทรัพย์ สถานที่ที่เราจะเอาสามารถทำกำไรได้อีกนั่นก็คือเอาไว้ปล่อยเช่าเพื่อทำกำไรสถานที่อย่างนี้ข้อได้เปรียบหลักๆก็จะมีสถานที่นั้นจะต้องอยู่ใกล้สถานที่ราชการหรือห้างร้านต่างๆก็จะทำให้ได้เปรียบมากกว่าและการเดินทางนั้นควรจะสะดวกมีรถไฟฟ้าใต้ดินหรือระบบการขนส่งมวลชนที่ดีเป็นต้นก็จะสามารถทำให้สินทรัพย์นั้นเพิ่มมูลค่าขึ้นได้